양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 빼고, 보유기간에 맞는 세율을 곱해 계산해요. 판 가격, 산 가격, 보유·거주 기간과 주택 상황을 넣으면 낼 세금과 지방소득세까지 바로 나와요.
결과 읽는 법
- 양도차익: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비예요. 필요경비는 취득가액 말고 따로 든 자본적지출액과 양도비(중개수수료 등)예요.
- 과세되는 양도차익 (12억 초과분): 1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세예요. 12억 원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만 세금 계산에 들어가요.
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유하면 1년에 2%씩 최대 30%예요. 1세대 1주택에 2년 이상 살았으면 보유 1년에 4%(최대 40%)와 거주 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 빠져요. 조정대상지역 다주택 중과 대상은 공제가 없어요.
- 적용 세율: 2년 이상 보유하면 6~45% 기본세율이에요. 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 토지·상가는 50%와 40%예요. 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더해요.
- 지방소득세: 양도소득세의 10%로 따로 신고해요.
보유기간은 취득일부터 양도일까지 꽉 채운 햇수로 넣어요. 분양권·조합원입주권, 비사업용 토지, 미등기 양도, 감면 특례는 계산에 넣지 않았어요. 실제 신고 전에는 홈택스 양도소득세 모의계산으로 한 번 더 맞춰 봐요.